Hoe werkt je partner uitkopen na een scheiding?

Kan ik mijn partner uitkopen?

Als je samen een huis hebt dan moet je samen afspreken hoe jullie daarmee verder gaan als jullie uit elkaar gaan. Wordt het het huis verkocht of blijft één van jullie in het huis wonen? Als één van jullie in het huis blijft wonen dan moet de ander meestal worden uitgekocht.

Als jullie samen eigenaar zijn van de woning, moet je afspreken wat ermee gebeurt. Je hebt drie opties:

• Het huis verkopen 

• Samen eigenaar blijven.

• Een van jullie blijft in de woning en koopt de ander uit.

Bij uitkopen krijgt de vertrekkende partner zijn of haar deel van de overwaarde. De achterblijver neemt de hypotheek over en wordt de enige eigenaar van het huis.

Hoe werkt hypotheek op één naam zetten?

Blijf je in de woning wonen na een scheiding? Dan moet de hypotheek jouw naam worden gezet. De bank wil zeker weten dat je de maandlasten zelfstandig kunt dragen. Dat proces werkt zo.

Wat kijkt de bank na?

• Je inkomen: kun je de volledige hypotheek zelf betalen?
• Regels van de bank: banken hanteren verschillende voorwaarden bij een scheiding. Sommige zijn soepeler dan bij een nieuwe aanvraag, waardoor je soms meer kunt lenen.

Gaat de bank akkoord, dan volgt het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid. Dat betekent dat de vertrekkende partner niet langer verantwoordelijk is voor de hypotheek. De notaris legt dit vast in een akte van verdeling. Zodra deze is ondertekend, staat de hypotheek officieel op jouw naam.

Is het uitkopen van mijn partner verplicht?

Nee, uitkopen is nooit verplicht. Je kunt er samen ook voor kiezen om het huis te verkopen of tijdelijk samen eigenaar te blijven. Dat laatste heeft wel fiscale gevolgen.

Komen jullie er samen niet uit? Dan kan een rechter bepalen hoe het vermogen wordt verdeeld.

Hoeveel kost je partner uitkopen na scheiding?

De manier waarop de overwaarde van het huis wordt verdeeld, hangt af van jullie samenlevingsvorm.

• Gemeenschap van goederen (gehuwd vóór 1 januari 2018): jullie zijn samen eigenaar van het huis, en ook samen eigenaar van de hypotheek. Hierdoor wordt de overwaarde altijd 50/50 verdeeld. 

• Beperkte gemeenschap van goederen (gehuwd na 1 januari 2018): als het huis van jou was vóór het huwelijk, blijft het na de scheiding ook van jou, tenzij anders is vastgelegd. Als jullie het huis samen gekocht hebben tijdens jullie huwelijk, dan zijn jullie samen eigenaar geworden van het huis en van de hypotheek. De overwaarde wordt dan 50/50 verdeeld. 

• Huwelijkse voorwaarden, partnerschapsvoorwaarden of samenlevingscontract: de verdeling hangt af van de afspraken die jullie in het verleden hebben vastgelegd.

Hoe bepaal je de waarde van een huis?

Je kunt samen een waarde afspreken, maar veel mensen laten een onafhankelijke partij meekijken. Dat kan met:

• Een taxatie 
• Een waarderapport (bijvoorbeeld via Calcasa)

Hoe wordt de overwaarde bepaald?

De manier waarop de overwaarde van het huis wordt verdeeld, hangt af van jullie situatie.

• Gemeenschap van goederen (gehuwd vóór 1 januari 2018): jullie zijn samen eigenaar van het huis, en ook samen eigenaar van de hypotheek. Hierdoor wordt de overwaarde altijd 50/50 verdeeld. 
• Beperkte gemeenschap van goederen (gehuwd na 1 januari 2018): als het huis van jou was vóór het huwelijk, blijft het na de scheiding ook van jou, tenzij anders is vastgelegd. Als jullie het huis samen gekocht hebben tijdens jullie huwelijk, dan zijn jullie samen eigenaar geworden van het huis en van de hypotheek. De overwaarde wordt dan 50/50 verdeeld. 
• Huwelijkse voorwaarden, partnerschapsvoorwaarden of samenlevingscontract: de verdeling hangt af van de afspraken die jullie in het verleden hebben vastgelegd.

Hoe werkt uitkopen bij een samenlevingscontract?

De verdeling volgt de afspraken in jullie contract. Vaak is de verdeling 50/50, maar dit kan anders zijn. De formule voor de uitkoopsom blijft hetzelfde als hierboven.

Notariskosten uitkopen partner

Voor het opstellen van een akte van verdeling betaal je meestal tussen twaalfhonderd en tweeëntwintighonderd euro.

Verhoog je de hypotheek om de uitkoopsom te betalen? Dan komt er vaak een tweede hypotheekakte bij. Reken voor deze akte en het doorhalen van de huidige hypotheek op ongeveer 1000 euro . 

Jullie beslissen samen wie de notariskosten betaalt na het uit elkaar gaan. Soms worden de kosten verdeeld, maar het is aan jullie om hier afspraken over te maken. Deze afspraken worden vastgelegd in het convenant of in de vaststellingsovereenkomst (bij samenwoners).

Kan je geld lenen voor het uitkopen van je partner?

Ja, als je dat inkomen dat toelaat. Bij scheiding gebruiken de meeste banken (maar niet alle!) andere criteria dan bij een nieuwe hypotheek. Daardoor kun je in veel gevallen meer lenen dan je zou verwachten.

Kun je de hypotheek verhogen om je parter uit te kopen?

Als je de uitkoopsom niet volledig uit spaargeld of een schenking kunt betalen, kun je de hypotheek verhogen. Dit gebeurt vaak bij een scheiding en werkt net anders dan wanneer je een nieuwe hypotheek aanvraagt.

Waarom kun je bij een scheiding soms meer lenen?

Dat komt omdat de bank andere criteria gebruikt wanneer je een hypotheek wilt afsluiten of overnemen bij een scheiding:

• Nieuwe woning: als je een nieuwe hypotheek aanvraagt voor de aankoop van een woning gebruikt de bank 'acceptatiecriteria' om te bepalen hoeveel je kunt lenen. Deze criteria komen voort uit wettelijke regels.
• Hypotheek overnemen na scheiding: bij het overnemen van een hypotheek na een scheiding gebruikt de bank ‘beheercriteria’. beheercriteria kun je vaak meer lenen dan wanneer de bank naar de acceptatiecriteria kijkt. De bank wil je namelijk echt graag helpen om in je huis te kunnen blijven wonen. Die beheercriteria verschillen wel per bank.

Waar let de bank op bij het verhogen van je hypotheek na een scheiding?

1. Je inkomen en vaste lasten
2. Eventuele alimentatie
3. Jullie afspraken in het convenant
4. Je maximale leenruimte

Frits werkt samen met Partners Uit Elkaar

Als je uit elkaar gaat, wil je dat alles rondom je huis en hypotheek goed geregeld is. Frits werkt samen met Partners Uit Elkaar om jou hierbij te helpen. De hypotheekadviseurs van Frits zijn gespecialiseerd in scheidingen en relatiebreuken, en de financieel scheidingsadviseurs van Partners Uit Elkaar hebben al veel scheidingen begeleid. Zo zorgen we samen dat je scheiding en financiële zaken soepel verlopen. Wil je meer weten? Bekijk de website van Partners Uit Elkaar of plan een gratis hypotheekgesprek bij Frits.   

Fiscale gevolgen uitkopen partner

Voor beide partners zijn er grote fiscale gevolgen, zowel voor de achterblijver als voor de vertrekkende partner.  

De vertrekkende partner

Als je binnen drie jaar nadat je de akte van verdeling getekend hebt een ander huis koopt, moet je rekening houden met de bijleenregeling. Het komt erop neer dat jouw deel van de overwaarde (dus vaak de uitkoopsom) gebruikt moet worden als je een nieuw huis aanschaft. Als je dat niet doet, dan leen je als het ware het geld opnieuw en dan heb je over dat deel van de overwaarde geen recht op renteaftrek. 

De achterblijvende partner

Alle fiscale regels zijn persoonsgebonden. Dat betekent dat jouw helft van de hypotheek valt onder de regels die je had toen jullie het huis kochten. Het deel van de hypotheek dat je overneemt moet voldoen aan de nieuwe fiscale regels. 

In 2013 zijn er nieuwe regels gekomen voor hypotheken, en moet de hypotheek annuïtair worden afgelost om recht te hebben op renteaftrek. Bij scheiding neem je eigenlijk de helft van de hypotheek over van je partner, en die helft moet annuïtair worden afgelost om recht te hebben op renteaftrek. Doe je dit niet, dan heb je over dit deel van de hypotheek geen recht op renteaftrek. Je krijgt dan veel minder terug van de Belastingdienst. 

Laat je dus goed informeren over de fiscale gevolgen door onze gespecialiseerde hypotheekadviseurs!  

Aflossingsvrije hypotheek voor 2013

Hebben jullie voor 1 januari 2013 een aflossingsvrije hypotheek afgesloten? Dan blijft de rente dertig jaar aftrekbaar vanaf het moment dat de hypotheek is ingegaan. De oude regels blijven gelden voor dit oorspronkelijke deel. Bij een scheiding verandert dit niet automatisch. Wel ziet de Belastingdienst de helft die je overneemt van je ex-partner als een nieuw hypotheekdeel.

Nieuw huis kopen na scheiding: waar moet je op letten?

Na een scheiding heb je meestal een nieuwe hypotheek nodig als je een huis wilt kopen. Door de scheiding is je financiële situatie waarschijnlijk flink veranderd.

Je hebt misschien te maken met alimentatie, aangepaste toeslagen en andere veranderingen in je inkomsten en uitgaven. Deze factoren kunnen van invloed zijn op hoeveel je kunt lenen. Het kan daarom handig zijn om je nieuwe situatie eerst te bespreken met een adviseur voordat je begint met de zoektocht naar een huis.

Samenvatting: waar moet je op letten na een scheiding?

• De uitkoopsom is gelijk aan de woningwaarde min de openstaande hypotheek.
• De bank moet akkoord geven voordat de hypotheek op een naam kan.
• De akte van verdeling en de eventuele nieuwe hypotheekakte moet bij een notaris getekend worden.
• Het maakt niet uit hoe je de uitkoopsom betaald. Dit kan bijvoorbeeld met spaargeld, een schenking of een hypotheekverhoging.