Uitleg hypotheek: hoe werkt een hypotheek en waar moet je op letten?

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is een lening waarmee je een huis koopt. Je leent dat geld bij de bank, of een andere hypotheekverstrekker. Hierbij is het huis dat je koopt het onderpand. Dit betekent dat je huis pas helemaal van jou is wanneer je de bank deze lening volledig hebt terugbetaald. Voor dit aflossen heb je bijna altijd maximaal dertig jaar, dit wordt ook wel de looptijd genoemd. Maar er zijn een hoop eisen voor een hypotheek.

Rente

Iedere maand betaal je een gedeelte van je hypotheek, waardoor je in 30 jaar de bank helemaal hebt terugbetaald. Dit wordt aflossen genoemd. Daarnaast betaal je ook iedere maand rente, anders zou het voor de bank niet interessant zijn om je geld te lenen. Hoeveel je betaalt? Dat hangt af van hoe duur je huis is en wat het rentepercentage is.

Uitleg hypotheek: welke verschillende vormen heb je?

Je kunt tegenwoordig kiezen uit twee hypotheekvormen. Het verschil tussen deze typen hypotheken zit 'm in hoe je aflost tijdens de dertig jaar dat je de hypotheek hebt. Je kunt kiezen uit een annuïtaire of een lineaire hypotheek.

Uitleg hypotheek: annuïtair

Bij een annuïtaire hypotheek betaal je gedurende de looptijd elke maand hetzelfde bedrag, dit bedrag bestaat uit rente en aflossing. In het begin van de looptijd bestaat dit bedrag vooral uit rente, waardoor de opbouw van het maandbedrag in de loop der tijd veranderd: Het rentedeel wordt lager en het aflossingsdeel hoger, terwijl het totale bedrag gelijk blijft. 

De rente mag je deels aftrekken van belasting, dit heet hypotheekrenteaftrek. Daarom is deze vorm in het begin voordeliger dan de lineaire vorm. Om deze reden is de annuïtaire hypotheek populair bij starters die in het begin van de looptijd minder inkomen hebben.

Rekenvoorbeeld:

Stel je sluit een hypotheek af van €300.000 met een vaste rente van 4% per jaar en een looptijd van 30 jaar. 

• Maand 1: maandbedrag = €1432 (rente+aflossing)

  • Rente: (€300.000 x 0,04)/12= €1000

  • Aflossing: €1432 - €1000= €432

• • Rente: (€299.568 x 0,04)/12 ≈ €998,56

  • Aflossing: €1432 - €998,56= €433,44

    Maand 2: restschuld = €300.000 - €432 (aflossing maand 1)= €299.568

Dit principe herhaalt zich elke maand. Eerst wordt de rente over de restschuld berekend, daarna het aflossingsdeel als verschil met het vaste maandbedrag.

• Laatste maand (maand 360): de restschuld is bijna volledig afgelost, de rente bestaat vrijwel volledig uit aflossing. Na deze maand is de hypotheek volledig afgelost.

Uitleg hypotheek: lineair

Bij een lineaire hypotheek betaal je elke maand een vast bedrag aan aflossing plus de rente over de nog openstaande schuld. Omdat de restschuld steeds kleiner wordt, betaal je minder rente en dalen je maandlasten in de loop van de tijd. In het begin zijn de lasten hoger dan bij een annuïtaire hypotheek, maar je lost wel sneller af. Aflossing is niet aftrekbaar van de belasting, waardoor je in de eerste jaren meer kwijt bent. Over de hele looptijd betaal je echter minder dan bij annuïtair. Toch is deze vorm minder populair onder starters omdat de hoge maandlasten aan het begin vaak lastig te dragen zijn. Je kunt de hypotheek maandlasten eenvoudig berekenen met onze tool. 

Rekenvoorbeeld:

We nemen dezelfde uitgangspunten als bij het vorige voorbeeld: Hypotheekbedrag van €300.000 met een rente van 4% per jaar en een looptijd van 30 jaar (360 maanden).

• Vaste aflossing per maand: €300.000/360= 833

• Maand 1: Rente= (€300.000 x 0,04)/12= €1000

  • Totale maandlast: €833 + €1000= €1833

• Maand 2: Restschuld= €300.000 - €833= €299.167

  • Rente: (€299.167 x 0,04)/12= €997,22

  • Totale maandlast: €833 + €997,22= €1830,22

• Laatste maand (maand 360): restschuld= €300.000 - (833 x 359)= €833

  • Rente: (€833 x 0,04)/12= €2,78

  • Totale maandlast: €833 + €2,78= €835,78

Zoals je ziet zijn in het begin de maandlasten hoger dan bij annuïtair, maar na verloop van tijd dalen ze langzaam omdat de rente over de restschuld steeds lager wordt. Uiteindelijk betaal je bijna alleen aflossing en is de hypotheek volledig afgelost.

Weet jij nu wat een hypotheek is?

Hopelijk heeft deze uitleg over de hypotheek geholpen. Wil jij graag een huis kopen en zoek je een goede hypotheek? Dan is het altijd verstandig om eerst advies te vragen bij een hypotheekadviseur, zo weet je zeker dat je kiest voor een hypotheek met de beste rente. Wij helpen je hier graag bij. Tijdens een gratis hypotheekgesprek nemen wij je mee door alle opties. Op zo’n manier dat jij het kunt navertellen. Met het dashboard als handige spiekbrief. Wil je starten met een gesprek?