Rekentools
Afspraak
Kennisbank
Bereken direct wat jij kunt lenen
Wat is overwaarde precies?
Overwaarde betekent dat je huis meer waard is dan de hypotheek die je nog moet aflossen. Overwaarde onstaat meestal doordat de huizenprijzen zijn gestegen, je de hypotheek deels hebt afgelost of het huis door verbouwingen in waarde is gestegen.
Voorbeeld:
Stel: je verkoopt je huis voor 350.000 euro en je hypotheek is nog 250.000 euro. Dan houd je 100.000 euro over: dat is je overwaarde.
Betaal je belasting over je overwaarde?
Nee, over de overwaarde zelf betaal je geen belasting. Maar zet je dit bedrag op een spaarrekening en koop je niet direct een ander huis? Dan telt het mee als vermogen in box 3: de belasting op sparen en beleggen. Als je vermogen boven de vrijstelling zit, dan betaal je vermogensbelasting boven deze vrijstelling .
Voor 2026 geldt:
Alleenstaand: vrijstelling tot 59.357 euro
Fiscale partners: samen een vrijstelling tot 118.714 euro
Let op: deze bedragen veranderen elk jaar. Check dus altijd de actuele bedragen bij de Belastingdienst. (1)
Wat verandert er als je meteen een nieuw huis koopt?
Wanneer je je huis verkoopt, wordt met de opbrengst eerst de hypotheek afgelost. Blijft er dan nog geld over? Dan is dit de eigenwoningreserve. Deze eigenwoningreserve wordt drie jaar geregistreerd en is vooral belangrijk wanneer je een nieuw huis koopt. Dan krijg je namelijk te maken met de bijleenregeling.
Wat is de bijleenregeling?
De bijleenregeling zegt in feite dat je de overwaarde van je verkochte huis moet gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis. Doe je dat niet, dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek over het bedrag dat gelijk staat aan je overwaarde.
Voorbeeld:
Dit klinkt misschien een beetje lastig. Laten we het uitleggen met een berekening.
Stel je wilt een huis kopen van 400.000, je overwaarde van je vorige huis is 100.000. Als je de 100.000 euro overwaarde niet gebruikt bij de aankoop van je nieuwe woning dan kun je alleen hypotheekrenteaftrek krijgen over 300.000. Koop je het huis drie jaar (of later) na de verkoop? Dan vervalt je opgebouwde eigenwoningreserve, en kun je het hele bedrag van je huis lenen (als jouw inkomen dit toelaat) en hierover de rente aftrekken.
Wat gebeurt er als je samen koopt?
Ook als jij of je partner je huis met overwaarde hebt verkocht, geldt bij de gezamenlijke aankoop van een nieuwe woning de bijleenregeling. Hoe dit precies werkt, hangt af van de eigendomsverhouding van het nieuwe huis. Zo kan ieder voor vijftig procent eigenaar zijn, maar je kunt onderling ook andere verdelingen afspreken. Wil je met overwaarde overstappen naar een andere hypotheekvorm?Lees dan ook meer over andere opties zoals de overbruggingshypotheek.
Samenvatting: Belasting overwaarde huis
- Je betaalt geen directe belasting over de overwaarde bij verkoop.
- Wel kan box-3 belasting een rol spelen als je het geld op je rekening laat staan.
- De bijleenregeling kan invloed hebben op je hypotheekrenteaftrek bij aankoop van een nieuwe woning binnen drie jaar na de verkoop van de oude woning.
Afhankelijk of je na de verkoop van je huis gaat huren of gaat kopen, je krijgt altijd te maken met vermogensbelasting of de bijleenregeling. Als je besluit om te gaan kopen, zitten er bij ons altijd een paar slimme hypotheek-kenners die je kunnen adviseren over de beste constructie. Ook wordt tijdens een gratis hypotheekgesprek 80% al besproken: lekker concreet!
.png)
