Wat is een hypotheek en hoe werkt het?

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is een lening waarmee je een huis koopt. Je leent dat geld bij de bank, of een andere hypotheekverstrekker. Hierbij is het huis dat je koopt het onderpand. Dit betekent dat je huis pas helemaal van jou is wanneer je de bank deze lening volledig hebt terugbetaald. Voor dit aflossen heb je bijna altijd maximaal dertig jaar, dit wordt ook wel de looptijd genoemd. Maar er zijn een hoop eisen voor een hypotheek.

Hoeveel rente betaal je bij een hypotheek?

Iedere maand betaal je een gedeelte van je hypotheek terug, waardoor je in maximaal 30 jaar de bank helemaal hebt terugbetaald. Dit wordt aflossen genoemd. Daarnaast betaal je ook iedere maand rente, anders zou het voor de bank niet interessant zijn om je geld te lenen. Hoeveel je betaalt? Dat hangt af van hoe duur je huis is en wat het rentepercentage is.

Welke verschillende hypotheken zijn er?

Je kunt tegenwoordig kiezen uit een annuïtaire of een lineaire hypotheek. Het verschil tussen deze typen hypotheken zit 'm in hoe je aflost tijdens de looptijd van de hypotheek. 

Hoe werkt een annuïtaire hypotheek?

Bij een annuïtaire hypotheek betaal je aan het begin vooral rente, omdat je totale schuld nog hoog is. Langzaam betaal je steeds minder rente en steeds meer aflossing, het bruto bedrag wat je elke maand betaalt blijft je hele looptijd hetzelfde.

De rente mag je deels aftrekken van belasting, dit heet hypotheekrenteaftrek. Omdat je aan het begin van je looptijd meer rente betaalt, kun je dus ook een groter deel aftrekken. Om deze reden is de annuïtaire hypotheek populair bij starters die in het begin van de looptijd minder inkomen hebben.

Rekenvoorbeeld annuïtaire hypotheek :

Stel je sluit een hypotheek af van €300.000 met een vaste rente van 4% per jaar en een looptijd van 30 jaar. 

Maand 1: maandbedrag = €1432 (rente + aflossing)

• Rente: (€300.000 x 0,04)/12= €1000
  
  
• Aflossing: €1432 - €1000= €432
  
  
• Rente: (€299.568 x 0,04)/12 ≈ €998,56
  

Maand 2: restschuld = €300.000 - €432 (aflossing maand 1)= €299.568

Dit principe herhaalt zich elke maand. Eerst wordt de rente over de restschuld berekend, daarna het aflossingsdeel als verschil met het vaste maandbedrag.

• Laatste maand (maand 360): de restschuld is bijna volledig afgelost, de rente bestaat vrijwel volledig uit aflossing. Na deze maand is de hypotheek volledig afgelost.

Hoe werkt een lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag aan aflossing, plus de rente over de nog openstaande schuld. Hoe meer je hebt afgelost, hoe kleiner je restschuld. Je hypotheek wordt dus elke maand iets goedkoper.

In het begin zijn de lasten hoger dan bij een annuïtaire hypotheek, maar over de gehele looptijd betaal je in totaal minder rente dan bij een annuïtaire hypotheek. Toch is deze vorm minder populair onder starters omdat de hoge maandlasten aan het begin niet altijd aantrekkelijk is. Benieuwd wat je maandlasten zouden zijn? Je kan je maandlasten eenvoudig berekenen met onze tool. 

Rekenvoorbeeld lineaire hypotheek

We nemen dezelfde uitgangspunten als bij het vorige voorbeeld: Hypotheekbedrag van €300.000 met een rente van 4% per jaar en een looptijd van 30 jaar (360 maanden).

Maand 1: Rente = (€300.000 x 0,04)/12= €1000

• Vaste aflossing per maand: €300.000/360= 833
  
  
• Totale maandlast: €833 + €1000= €1833
  
  

Maand 2: Restschuld= €300.000 - €833= €299.167

• Rente: (€299.167 x 0,04)/12= €997,22
  

• Totale maandlast: €833 + €997,22= €1830,22

Laatste maand: (maand 360): restschuld= €300.000 - (833 x 359)= €833

• Rente: (€833 x 0,04)/12= €2,78

• Totale maandlast: €833 + €2,78= €835,78

Zoals je ziet zijn in het begin de maandlasten hoger dan bij annuïtair, maar na verloop van tijd dalen ze langzaam omdat de rente over de restschuld steeds lager wordt. Uiteindelijk betaal je bijna alleen aflossing en is de hypotheek volledig afgelost.

Weet jij nu wat een hypotheek is?

Heb je je droomhuis al op het oog, of ben je je nog aan het oriënteren? In welke fase je ook zit, het is altijd slim om alvast met een hypotheekadviseur in gesprek te gaan. Zo weet je precies hoeveel je kunt lenen en wat je straks per maand betaalt.
We kijken graag met je mee in een gratis hypotheekgesprek. We leggen alles zo uit dat je het zelf kunt navertellen, met het dashboard als handige spiekbrief. 

Samenvatting: hoe werkt een hypotheek en waar moet je op letten?

• Een hypotheek is een lening voor je huis. Je leent geld bij een bank of hypotheekverstrekker en gebruikt je huis als onderpand, meestal met een looptijd van maximaal 30 jaar.
• Hoeveel je kunt lenen hangt af van je situatie. Je inkomen, de woningwaarde en eventuele schulden bepalen je maximale hypotheek, waarbij je sinds 2018 maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen.
• Je maandlast bestaat uit rente en aflossing. Elke maand los je een deel van je lening af en betaal je rente over de resterende schuld.
• Er zijn twee hypotheekvormen: annuïtair en lineair. Bij annuïtair blijven je maandlasten gelijk en zijn ze in het begin lager, bij lineair los je sneller af en betaal je over de hele looptijd minder rente.
• Goed advies helpt je de juiste keuze te maken. Een hypotheek heeft grote financiële impact, dus het is slim om je goed te laten uitleggen wat past bij jouw inkomen en plannen.